商业建筑的结构构造、空间布局及功能用途体现出明显的特殊性和差异化.对应节能技术的复杂性,出现了高难度的节能规划和整体节能管理需求,而中国精通高新节能技术的专业人员和懂商业建筑运营的复合型节能管理人才匮乏. 在前期方案制定时,未考虑商业建筑的特殊性、未根据项目的实际节能需求及用能环境对项目进行节能技术适用设计,导致节能设施配置不当、节能方案不合理及高科技堆砌等现象. 商业建筑全过程节能管理中,在施工不便、成本压缩及进度受限等情况下,节能控制目标、信息传递以及实际执行操作3个方面体现出严重的“漏斗效应”; 商业建筑是以提供服务而持续产生价值的平台,“漏斗效应”会直接、长期地损害其价值^[14]. 从建造转向运行的过渡阶段,常因开业赶工期而将验收调试简化. 通过绿色建筑评价指标体系中行为节能相关指标的缺乏,可看出运营阶段行为节能未得到足够重视. 运行制度不健全使得在实际节能过程中节能方式不规范; 商业建筑运行时间长、设备使用频率高,必要的维修维护缺乏使得节能管理效率低下.

商业建筑项目内在特质决定了其投资回报期长,实施过程影响因素复杂多变,具有较高的不确定性^[15],业主作为最大受益者,享受着与前期低比例投入对应的不合理收益分配; 节能服务企业在前期的主要投入承担和收益分配中的弱势地位使其难以快速发展; 长周期及政府激励政策下的低利率使银行缺乏积极性,商业建筑节能投资机会成本与预期收益之比对投资主体不具吸引力,潜在的投资主体选择观望等^[15],是导致资金成为节能实施的主要障碍. 此外,现有的节能管理模式下,信用机制缺失,第三方监督机构匮乏,商业建筑业主与节能服务企业在能耗监控、节能量和节能效益的认定和分配上也存在分歧.

实施合同能源管理模式的节能服务公司普遍具有入行时间短且规模不大的特点^[16],对商业建筑节能管理经验不足; 合同能源管理模式下,能源管理服务企业对商业项目的融入时间长; 其单一的业务模式难以满足商业建筑差异性对节能管理针对性的要求; 改造后的节能管理后续服务得不到保障; 该模式下业主与能源管理企业存在严重的利益矛盾等; 合同能源管理应用于商业建筑节能管理存在不足,需加以改进创新.

目前,中国的物业管理服务处于能耗集中的运营管理阶段,物业管理企业作为商业建筑日常运行的第一管理者及实施者,具有服务时间统一性、空间便利性及良好的服务平台,通过发掘物业管理企业在节能管理方面的巨大潜力,拉长纵向服务时间,拓宽业务至项目前期节能管理,有利于形成全过程节能管理模式,良好的物业节能管理服务可以使物业升值,带来额外的效益,且目前中国正大力提倡发展节能服务业,物业节能管理将具有良好的市场和发展前景.

刘兴民等^[17]指出物业能源管理是以物业管理公司为主体,依托物业管理服务平台,采用合同能源管理理念,融合各类节能服务公司,向业主单位提供节能管理和服务. 本研究以商业建筑为研究对象,强调行为节能及物业节能运作方式,探索商业建筑在全过程的节能管理,故将商业建筑物业节能管理定义为:以物业能源管理为基础,以前期节能设计、系统建设、运维及持续改进阶段的全过程为服务周期,采用日常行为节能管理、建立内部节能管理平台、节能改造等方式,以对应的物业节能管理制度为管理手段,通过全程一站式服务实现商业建筑全面节能的物业节能管理体系模式.

2.2.1 运行机制

商业建筑不同于住宅,在设计、空间布局和设施布置等方面各具特点,存在明显的特殊性和差异化. 物业服务商业,在对项目的分析上必须具有针对性,不能以住宅的常规服务代替商业服务; 应对商业项目有针对性地分析,掌握商业行业的特殊性、顾客的特殊性,注意商业服务细节^[18]. 因此物业管理企业应根据项目特点有针对性地制定节能方案、进行节能管理,具体管理运行机制如图1.

图1 商业建筑全过程物业节能管理运行机制
Fig.1 The operation mechanism of property energy saving management of commercial building

2.2.2 物业节能管理全过程集成

商业建筑全过程物业节能管理是包括节能过程、节能组织、节能目标及节能信息的集成管理系统. 前期的节能意见征询、节能方案设计、节能施工、节能运营、节能改造及项目节能后评价各环节通过物业管理企业的过程管理集成为一个整体,前一阶段节能工作顺利完成后继续下一阶段节能工作; 物业管理企业联合业主、施工方、咨询设计单位及供货商等形成节能管理组织,各方协同作业; 物业管理企业以节能目标为主,结合费用、质量和进度目标等要素,在节能全过程中联合各节能主体进行节能目标控制,监督和测评节能工作的完成进度,并作为阶段性考核指标,避免节能目标逐级弱化; 信息集成通过引入节能信息管理系统,进行准确、及时和有效的节能信息记录、分析、提取与传递,使节能信息在各阶段各主体间得到有效的交流和共享,以保证后续节能工作的便利及高效. 构建物业节能管理综合集成模型如图2,在此模型中以物业管理企业为节能管理中心,形成相互联合的节能整体.

图2 商业建筑全过程物业节能管理的综合集成模型
Fig.2 The integrated model of property energy saving management of commercial building

2.3.1 日常行为节能管理

行为节能是指在节能意识引导下,在运营过程中,通过运行管理人员及使用者的合理用能行为,使建筑内部能耗系统按照必要的能耗需求运行.行为节能有助于在拥有良好的节能环境下充分发挥节能技术及节能措施的作用. 物业管理企业实施商业建筑日常行为节能管理包括日常行为节能做法及有效行为节能管理方式两大方面.行为节能管理方式是通过制定行为节能规章制度,明确行为节能方式及做法,确保行为节能的实施,包括物业管理人员的行为节能管理以及在对用户用能政策上采取“按实征收”的节能管理办法并进行积极引导.

2.3.2 建立商业建筑内部节能管理平台

良好的管理平台是进行节能管理的有效工具,商业建筑内部节能管理平台包括硬件及软件两方面,针对项目进行节能指标设定后,硬件设备对能耗数据进行监测和采集,经软件系统计算分析后进行反馈调节和动态控制,可有效监控建筑能耗,迅速找出高能耗源头,提高调控效率,优化管理流程. 内部节能管理平台建立的关键在于:与智能、科技公司等合作,引进适合项目的节能控制设施; 根据项目运行情况及节能规划设定合理的节能指标; 确保数据信息收集的及时性、准确性和有效性; 充分利用该平台成果,根据分析结果及时处理问题,并不断反馈循环.

2.3.3 节能改造

由于前期的不合理设计等客观原因造成且一般的管理方式无法有效处理的节能问题,需借助节能改造来解决,故物业节能管理企业应具备节能改造管理能力. 商业建筑物业节能改造管理模式下,业主通过合同管理方式委托物业管理企业进行节能改造活动并进行相应的监督管理; 物业节能管理企业作为节能管理的主体,在节能改造过程中联合各参与主体实施节能改造活动. 建筑节能改造具有典型的正外部经济性、区际外部性、代际外部性以及公共外部性^[19],资金来源与成本分担是实施节能改造的重要限制因素,节能改造项目融资应充分运用其它融资渠道,利用市场机制大力吸引各类资本进入节能产业^[20]. 物业管理企业可在物管费中增设节能管理费用项,抽取一定比例物管费分担成本; 并可设立专项节能基金以建立长期、稳定、有效的资金保障.

根据节能改造活动中各主体合同关系的不同,商业建筑物业节能改造管理模式分为两大类:

模式1:总承包——全权委托(见图3);

模式2:委托管理——代理型和非代理型(见图4).

图3 节能改造管理模式1:物业管理企业总承包
Fig.3 The energy saving reconstruction model 1-general contract

图4 节能改造管理模式2:物业管理企业项目管理
Fig.4 The energy saving reconstruction model 2-project managing contract

商业建筑行为节能、管理节能、技术节能及经济节能各方面均离不开物业管理企业的管控、协调与配合. 作为唯一的运管方,物业管理企业享有明显的主体优势及平台优势,具有采取行为节能必备条件,并可将行为节能持续到建筑运营末期. 管理节能与物业管理的协调与配合,可增强管理的有效性及联动性,可对技术节能加以保障. 物业管理企业提供节能专项服务及委托性的节能管理服务可提高收益,稀释常规服务成本; 对业主而言,在物业管理服务基础上增加节能管理服务,其成本低于外聘能源服务公司所需成本; 节能本益比构成了物业管理企业提供节能管理服务的核心成本优势,物业节能管理是经济节能的良好选择.

物业管理企业作为运行管理主体相比能源管理企业更具备商业建筑运营管理经验; 物业管理已发展较为成熟的行业,具备一定的资本,拓展业务能力强,能较快地引进节能技术、资金和人才,更易培养出复合型节能管理人才. 商业建筑物业管理服务与节能管理服务同期,在时间和空间上有利于整体管理,充分利用物业管理平台进行节能管理,可避免信息不对称,提高效率. 在具有良好的节能设备环境下,物业管理企业可充分发挥行为节能,以最低的节能成本获得可观的节能效果. 物业节能管理中进行节能改造近期获利能力较差,前期低投入与稳定可靠的长期节能效益回收使物业管理企业收益有保障; 业主和节能服务公司如何确定节能效益分享比例和绩效水平是节能效益分享模式的主要问题^[22],但在物业节能管理模式下,物业管理企业与商业建筑开发商长期合作且彼此信任,在实施节能项目的过程中持续配合,并在节能量和节能效益的测算、认定和分配上分歧少,故双方节能效益得到保证的同时物业管理企业承担的商业风险小. 在节能改造活动全过程中,物业管理企业事前无融入障碍、事末移交便利、后续管理有保障,使节能改造效果得到可持续发展.

本研究从物业管理和节能管理两方面挖掘物业节能管理的控制要点,通过文献回顾和相关访谈,识别了27个控制要素(表1),在此基础上进行问卷设计,采用Likert量表l～5级打分法. 受访者均来自于建筑行业中商业建筑大型企业、一级物业管理企业及高校专家. 此次调查共发出问卷180份,回收有效问卷144份.

表1 商业建筑物业节能管理控制要点
Table 1 Control points of property energy saving management of commercial building

4.2.1 信度及效度检验

对问卷数据进行信度检验,得其Cronbach's α值为0.915(>0.85),问卷数据内部一致性和可靠性高,信度良好; KMO(Kaiser-Meyer-Olkin)值为0.761(>0.7),数据相关性较好; Bartlett的球形度检验的显著性概率为0.000(<0.001),表明效度良好,适合做因子分析.

4.2.2 提取公共因子

从因子分析的角度,根据SPSS Statistics V17.0软件提取原则及碎石图,筛选出主成分特征值大于1的因素,再选取前7个指标,其累计方差贡献率为66.871%(表2).

4.2.3 公共因子命名解释及重要性分析

采用方差极大化法,对因子荷载矩阵进行旋转,得旋转后的因子载荷矩阵,见表3.根据因子载荷矩阵及指标最终所呈现情况,对7类因子组进行概括,并运用重要性指数对27个指标及7个控制要点进行重要性计算与排序(表4). 重要性指数=[∑(aX)]/5×100, 其中, a是被调查者对某指标的评分,由于调查问卷采用5分制Likert量表,故评分为{l,2,3,4,5}; X=n/(N-n), n为对某指标做出同一评分问卷的个数, N为回收统计问卷总数.

表2 总方差解释
Table 2 Total variance explained

表3 旋转后的因子载荷矩阵
Table 3 Factor loading matrix after rotation

表4 控制要点命名及其重要性指数
Table 4 Names and important indexes of control points

考虑7个控制要点下所包含指标之间的关系,现将其归纳为3大方面,探讨如下:

1)重点能耗设备与用能系统的选配与运维,包含F₁、 F₂、 F₄和 F₇. 采暖、空调、照明、供水系统和大型设备及办公设备是商业建筑的主要耗能源头,若选配不当、缺乏有效的控制及运维,必然导致高能耗,故对其进行良好的选控及管理是物业节能管理的控制要点.

2)节能管理保障措施,包括F₃和F₅. 进行节能方案设计、引进节能技术、进行节能改造和建立内部节能管理平台是进行节能管理的重要手段,其应用目前仍不成熟,普及度较低,对其灵活、有效的使用并控制有利于快速提高管理效率并提升物业管理企业竞争力. 监督能源管理规章的实施、对能耗进行良好的分析及核算与及时反馈信息,有利于进一步动态调节节能管理措施,避免延迟反应. F₃和F₅重要性指数分别排第1和第2,应作为关键要点进行控制管理.

3)节能人员素质,包括F₆. 作为商业建筑日常管理者物业节能人员在进行节能管理时应重视其日常行为管理能力及节能意识,重视积累相关物业管理经验及能源服务经验,熟悉节能管理环节及具体措施以提升物业节能管理企业综合服务能力.

根据表5各因子的得分系数矩阵,可计算每个公共因子的得分为

F₁=-0.024 X₁+0.017 X₂+0.019 X₃+…+0.023 X₂₇;

F₂=-0.081 X₁+0.325 X₂-0.043 X₃+…+0.069 X₂₇;



F₇=0.039 X₁-0.033 X₂+0.046 X₃+…+0.282.

表5 因子分析得分系数矩阵
Table 5 Coefficient matrix of factor scores

根据表6,以旋转后的方差贡献率为各公共因子权重,构造主成分综合模型,可得物业节能管理控制得分值为

Z=0.221 2F₁+0.165 2F₂ +0.147 7F₃+

0.123 2F₄+0.119 8F₅+0.116 9F₆+

0.106 0F₇(1)

将计算出来的F₁,F₂,…,F₇ 值代入式(1),就可得到商业建筑的物业节能管理控制情况.针对不同的商业建筑项目,可通过式(1)计算分析对应的物业节能管理情况,并据其采取相应的物业节能管理措施,以保证商业建筑项目物业节能管理的进一步实施与提高.

表6 旋转后因子荷载
Table 6 Loads of control points after rotation